2주택자가 1주택을 매도했을때 양도세 얼마일까? (ft. 양도세 계산방법)

2 주택자가 1 주택을 매도했을 때 양도세는 얼마일까?

 

첫번째 주택은 A아파트로 4년 전 취득해 자가로 사용 중이고

두번째 주택은 B아파트로 2년 전 취득해 바로 전세를 놓았다고 가정해 보자.

이때 개인적인 사정으로 첫 번째 주택은 계속 자가로 이용하고 두 번째 주택을 매도하려고 한다.

(물론 일시적 2 주택 비과세를 사용하면 좋겠지만 개인 사정이 있어 해당 제도를 사용하지 않기로 했다.

일시적 2 주택 비과세란? 두 번째 주택을 취득 후 3년 이내 첫 번째 주택을 매도하면 비과세를 받을 수 있는 제도이다)

 

양도세 얼마일까?

 

결론부터 말하면 2.32억 양도차익이 발생하면, 0.74억 양도세가 부과되었다.

아래 표를 통해 자세히 확인해 보자.

 

1. 양도차익

양도차익(2.32억) = 양도가액(7억) - 취득가액(4.6억) - 필요경비(800만 원)

필요경비는 취득세, 국민채권할인비용, 중개수수료, 법무사수수료, 집보수료비 등이다.

 

2. 양도소득

양도소득(2.32억) = 양도차익(2.32억) - 장기보유특별공제(0원)

장기보유특별공제는 3년 이상부터 적용이 되나, 2년만 보유했으므로 해당사항이 없다.

국세청> 국세신고안내> 개인신고안내> 양도소득세> 기본정보> 장기보유특별공제율 (nts.go.kr)

국세청

 

3. 과세표준

과세표준(2.295억) = 양도소득(2.32억) - 기본공제(250만 원)

기본공제는 1년에 한 번만 기본공제 250만 원 제공한다.

 

4. 양도소득세

과세표준(6,727만 원) = 과세표준(2.295억) X 세율(38%)  - 누진공제(1994만 원)

 

 

국세청> 국세신고안내> 개인신고안내> 양도소득세> 기본정보> 세율 (nts.go.kr)

국세청

 

5. 총 양도소득세

총 양도소득세(7,399만) = 양도소득세(6,727만 원) + 지방소득세(672만 원)

양도세의 10%가 지방소득세로 부과된다.

 

요약

2 주택자가 1 주택을 매도할 때, 2.32억 양도차익이 발생하면, 0.74억 양도세가 부과된다.

즉, 양도차익의 31.8% 세금이 부과된다. 양도차익, 장기보유특별공제 등 여러 가지 변수에 의해 세금률은 달라질 수 있다.

이처럼 개인 상황에 따라 다를 수 있으니 아래 국세청 홈택스에서 양도세 모의계산을 해보는 것도 좋다.

 

국세청 홈택스 (hometax.go.kr)

국세청 홈택스

 

한시적으로 다주택자도 24년 5월 9일까지 양도 시, 기본세율을 적용하고 있다.

=> 보유기간 2년 이상인 조정대상지역 內 주택을 ’ 22.5.10일부터 ’ 24.5.9일까지 양도 시 기본세율 적용