분양권, 입주권은 무엇인가? 주의할점? 어떤게 좋을까?

분양권, 입주권은 무엇인가? 어떤 게 좋을 걸까?

 

지금부터 알아보자

 

분양권, 입주권이란?

분양권 : 건설사에서 분양하는 신규 아파트 청약 당첨등을 통해서 분양계약하게 되면 받게 되는 권리이고,

입주권 : 재개발, 재건축으로 인해 집을 잃게 된 조합원에게 보상으로 새집에 입주할 수 있는 권리를 말한다.

 

분양권, 입주권 장점과 단점

새 아파트를 들어갈 수 있는 권리라는 점에서 분양권과 입주권은 같지만, 차이점이 있다.

 

입주권 장점

- 입주권을 가진 조합원은 일반 분양자보다 저렴하게 분양받는다.

- 보통 시공사에서 발코니 확장, 가전, 가구 등 혜택을 준다.

- 분양자보다 조합원에게 먼저 배정하므로 로열동, 로열층을 먼저 배정받는다.

 

입주권 단점

- 재건축, 재개발 사업이 언제 진행될지. 알 수가 없어 입주시기를 가늠하기 어렵고, 사업지연 or 공사중단 위험이 있다.

- 부동산을 보유하고 있어야 하므로 초기투자자금이 많이 들어간다.

- 일반 분양이 미분양이 되면 추가 분담금이 발생할 수 있다.

 

분양권 장점

- 분양권은 초기자금이 적게 들어간다.

  청약에 당첨되면 일반적으로 분양가의 10%의 계약금을 지불하고 기간을 두고 중도금, 잔금 나눠내므로

  자금 마련 부담이 상대적으로 적다.

- 당첨되면 기존에 분양권을 가진 사람으로부터 "계약금 + 프리미엄"으로 매도할 수 있다.

  (단, 부동산 정책에 따라 실거주 의무기간, 전매제한이 있을 수 있으니 사전에 확인필요)

 

분양권 단점

- 입지, 브랜드, 주변 환경 등이 좋을수록 청약 경쟁률이 높아 당첨되기 어렵다.

 

입주권, 분양권 매매 주의할 점

입주권

재개발, 재건축 구역의 주택을 매수하거나 입주권 자체를 매수하는 경우

1. 종전자산평가액, 권리가액, 분양금액, 추가분담금, 옵션비용, 프리미엄 등을 확인한다.

2. 철거가 임박했다면 이주비, 세입자 등에 관한 책임소지를 분명히 한다.

3. 입주권을 목적으로 한 매매계약임을 확실히 한다.

4. 입주권을 받지 못할 경우를 대비해야 한다.

    => 예시) 본계약은 매수인이 84A타입 아파트의 단독 입주권을 받는 조건으로 한다.

                  만약 매도인이 단독 분양 자격을 갖지 못해 매수인이 단독 입주권을 받지 못할 경우

                  매수인은 본 계약을 해제할 수 있고, 매도인은 기 수령한 매매대금을 수령한 날로부터

                   5%의 이자를 붙여 반환해야 하며, 이 경우 위약벌은 0원으로 한다.

5. 분양신청서, 분양예정통지서 등을 확인하고, 조합에 문의해야 한다.

 

분양권

1. 건설사에 분양권 원본을 확인해야 한다.

2. 분양권을 목적으로 한 매매계약임을 확실히 한다.

3. 분양금액과 매도인이 지금까지 납부한 금액, 향후 납부할 금액을 확인한다.

4. 매도인의 대출을 승계할 수 있는지 확인한다.

5. 전매가 가능하여 분양권의 명의를 변경할 수 있는지 확인하고, 계약 후 60일 내에 명의를 변경해야 한다.

 

입주권, 분양권 차이점

 

입주권

- 입주권 권리자는 이미 토지를 소유한 관계로 건물 완공 시 건물만 등기한다.

  그래서 입주권 매수는 "통지소유권이전 + 건물등기"를 할 수 있는 권리를 말한다.

- 입주권은 주택 수에 포함이 된다. 그래서 양도소득세 1세대 1 주택 비과세 혜택 불가하다.

- 입주권은 취득세를 2번 낸다. 기존주택 매수할 때 1번 그리고 새로운 주택 입주할 때 1번

- 세율은 보유기간 1년 미만 70%, 1~2년 미만 60%, 2년 이상 기본세율 6~45%

 

분양권

- 토지 소유권이 사업시행자에 있다. 따라서 건물 완공 시 토지+건물 모두 이전 등기한다.

  그래서 분양권 매수는 "아파트 이전등기" 받을 수 있는 권리를 말한다.

- 분양권은 주택 수에 포함되지 않았는데 2021년1월부터 분양권도 주택수에 포함된다.

- 건물 준공 후 "토지+건물" 소유권을 넘길 때 한꺼번에 취득세를 납부한다.

- 세율은 보유기간 1년 미만 70%, 1~2년 미만 60%, 2년 이상 60%

 

입주권? 분양권 어떤 게 좋을까?

어떤게 좋을지는 시기마다 다르다.

 

일반분양 직후에는 분양권 투자가 유리하다.

입주권은 "조합원 분양가 + 프리미엄"을 한 번에 내야 하므로 초기 비용이 커서 부담되는 반면에

분양권은 일반 분양가의 10%에 해당하는 계약금과 프리미엄만 내면 분양권을 매수할 수 있다.

 

입주시기가 다가오면 입주권을 매수하는 것이 유리하다.

입주시기는 곧 잔금 치르는 시기로 투자금이 얼마나 드는지 보다는 물건의 가치에 집중하게 된다.

입주권은 로열층, 로열동, 무료발코니 등 혜택이 많아 잔금을 치르는 입주시기에는 입주권의 매물 가치가 높다.