집값 떨어지나? (ft. 호가는 그대로던데)

요새 집값 어떻게 생각하나?

 

23년 10월부터 아파트값 하락세는 계속되는데 호가는 쉽게 떨어지지 않고 있다. (아래표 참고)

 

왜 그럴까?

거래량이 23년9월부터 떨어지는 가운데 몇몇 거래만 이뤄지면서 발생하는 현상으로 보인다.

 

국토부 실거래가를 보면 잠실엘스 전용 59 23년 12월 19.3억에 거래되었는데,  24년 1월에는 18.7억에 거래되었다.

창동동아청솔은 전용59 23년 11월 6.45억에 거래되었는데, 24년 1월 5.8억에 거래되었다.

 

근대. 실제 호가는 어떨까? 떨어졌나?

 아니다. 네이버 매물 기준으로 잠실엘스는 전용59전용 59 20억, 창동동아청솔 전용 59는 6.9억에 호가로 형성되어 있다.(중층이상, 세낀 물건 제외)

 

위에 언급된 물건은 초급매이다. (초급매는 네이버 매물로 찾기 쉽지않다)

보통 초급매는 대출부담 등으로 자금 조달이 급한 경우인데, 이것이 아니라면 집주인들이 집가격을 낮출 이유가 없다.

언론에서 집값이 떨어졌다고 하는데, 호가는 떨어지지 않은 이유가 이것이다.

 

10년 기준으로 서울 월평균 거래량이 5천 건 이상이다.

23년 11월 1천 건대로 거래 표본이 적고 얼마 없는 거래에서 매물 몇개 하락으로 통계가 왜곡되는 현상이 발생하고 있다.

 

아마 월 거래량 1천건 혹은 그 이하가 수개월 지속이 된다면 호가가 낮아질 수 있다.

(거래량이 낮다고 해서 바로 거래가가 낮아지지 않는다.

22년 1월 1천 건 이하 거래량으로 반기 동안을 지속하니 실거래가가 낮아졌다)

 

대내외적인 큰 변수가 없다면  24년 상반기까지 이러한 흐름새가 유지될 것으로 보인다.

(거래량 1천 건 이하로 적고, 초급매만 거래되나 호가는 하락하지 않고 유지하거나 다소 하락)